趨勢一：功能演變——從“概念需求”到“產(chǎn)品支撐”

從國內旅游行為的角度出發(fā)，其特征正在逐漸從單一性的觀(guān)光旅游、到有目的的休閑旅游，再發(fā)展到度假休閑旅游。旅游行為的不斷變化，使其旅游產(chǎn)品也在悄然發(fā)生改變。早期的產(chǎn)品多為滿(mǎn)足旅游人口的概念需求，如旅游地產(chǎn)的鼻祖深圳華僑城，其單純地通過(guò)主題公園驅動(dòng)房地產(chǎn)，僅僅滿(mǎn)足了概念上的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。而在旅游行為方式升級趨勢下的項目開(kāi)發(fā)，多注重創(chuàng )新產(chǎn)品的設計和多元產(chǎn)品的組合，在此發(fā)展模式下，產(chǎn)品成為旅游地產(chǎn)的重要支撐。如芙蓉古城通過(guò)建筑符號作為產(chǎn)品表現特征之一，以文化包裝項目，將住宅產(chǎn)品和旅游產(chǎn)品有機地整合在一起。

趨勢二：空間規?！伞靶《钡健按蠖钡膹秃闲蛥^域開(kāi)發(fā)

不同的資源，不同的土地屬性，不同的開(kāi)發(fā)商背景，都會(huì )影響項目的體量和規模。從國內目前的發(fā)展趨勢來(lái)看，項目規模正從小體量單一性逐漸轉變?yōu)榇篌w量多元化特征，也就是從“小而精”到“大而全”的發(fā)展方向轉變?？臻g規模并不能單純的以占地面積和建筑體量來(lái)衡量，更多的需要考量不同層次的產(chǎn)品特征和組合方式。就目前旅游地產(chǎn)的發(fā)展現狀而言，占地面積正在逐漸擴大，一方面，不斷增長(cháng)的土地價(jià)值使得開(kāi)發(fā)商更愿意在項目開(kāi)發(fā)之前先行圈地，且土地越多越好；另一方面，在累積了多年開(kāi)發(fā)經(jīng)驗的情況下，很多開(kāi)發(fā)商都有著(zhù)較強的開(kāi)發(fā)自信，在不斷擴大其開(kāi)發(fā)項目體量的前提下，在產(chǎn)品組合方面，通過(guò)不斷創(chuàng )新的產(chǎn)品形態(tài)，進(jìn)行合理有效的整合，在“全”的基礎上，不斷地創(chuàng )新。在旅游地產(chǎn)大規模開(kāi)發(fā)的發(fā)展趨勢之下，也開(kāi)始逐漸演化為大型區域的經(jīng)濟開(kāi)發(fā)，由旅游地產(chǎn)主導的旅游產(chǎn)業(yè)和旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)，逐漸支撐起地區的人口、經(jīng)濟的發(fā)展，并通過(guò)復合型的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不斷提高土地價(jià)值，催熱區域經(jīng)濟發(fā)展，再反作用于地區產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的進(jìn)步，也就是大旅游地產(chǎn)的概念。在這樣的發(fā)展趨勢之下，空間規模從“小而精”到“大而全”的復合型發(fā)展趨勢將越加明顯。

趨勢三：選址策略——自然資源越稀缺越競爭，呈現“兩極”開(kāi)發(fā)戰略布局

對于傳統旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言，選址通常會(huì )在兩類(lèi)資源較好的地區，一類(lèi)是自然資源較為豐富的地方，如山、湖、海、河周邊，這些地區通?？諝廨^好，環(huán)境優(yōu)美，位于城市近郊，具備離城不離塵的特征；另一類(lèi)是人文資源豐富的地區，如古城遺址、古村落等，此類(lèi)地區通常人文底蘊濃厚，歷史厚重，充滿(mǎn)文化氣息，在地方人群中引起強烈的內心共鳴，加之自然資源越來(lái)越稀缺，且人們對于人文歷史的追求不斷增強，因此，依托人文資源開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)成為一種新的發(fā)展趨勢。另外，從城市經(jīng)濟發(fā)展的角度來(lái)考慮，在有限自然資源的經(jīng)濟欠發(fā)達地區發(fā)展旅游地產(chǎn)，對于經(jīng)濟不很發(fā)達的地區、相對貧困的地區，地方政府為了提升當地的經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了有效的合作，帶動(dòng)區域的招商引資以提高經(jīng)濟實(shí)力；其次是在缺乏自然資源的經(jīng)濟發(fā)達城市發(fā)展旅游地產(chǎn)，地方政府可以由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行土地招標，以完善城市周邊基礎設施的建設，豐富商業(yè)配套。城市兩極甚至多極開(kāi)發(fā)的戰略布局，將成為今后旅游地產(chǎn)選址的主要方向。

趨勢四：資源整合——模式多樣，強調在多元化聯(lián)合中實(shí)現旅游資源再造

有效地整合區域各方資源，增強關(guān)聯(lián)效應，開(kāi)發(fā)形式多元化，從單純的旅游資源依托型轉變?yōu)楣采?，強調各種資源的有效融合。旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資行為特征已不是單純的地產(chǎn)投資活動(dòng)，它對社會(huì )文化的促進(jìn)、生態(tài)環(huán)境的保護、土地資源的利用等各種層面的影響，均會(huì )受到社會(huì )輿論的關(guān)注；隨著(zhù)旅游地產(chǎn)進(jìn)一步擴張，隨著(zhù)資源價(jià)值不斷異化，導致我們隨著(zhù)資源本身的多樣化，對旅游地產(chǎn)本身的內容和項目設計的進(jìn)一步多樣化，導致旅游地產(chǎn)操作上和運作上都需要結合資源本身的特點(diǎn)來(lái)設置出有吸引力的主題和內容，吸引潛在的市場(chǎng)和消費者。

趨勢五：市場(chǎng)需求——投資者對品質(zhì)越來(lái)越挑剔，主題特色和質(zhì)量提高顯得更加重要

旅游行為的發(fā)生載體是客戶(hù)群體，旅游地產(chǎn)功能產(chǎn)品的升級是旅游行為不斷轉變的結果，多變的客戶(hù)需求，引導著(zhù)旅游地產(chǎn)產(chǎn)品的不斷變化。對于旅游地產(chǎn)而言，其客源結構相對較為復雜，有第一居所需求，有第二居所需求，也有投資需求、養老需求等，且旅游地產(chǎn)的功能產(chǎn)品較為豐富，不同功能的產(chǎn)品所導入的客戶(hù)層次也不盡相同，因此滿(mǎn)足不同檔次客戶(hù)的不同需求，又是旅游地產(chǎn)不得不面臨的重要挑戰。面對這一挑戰，旅游地產(chǎn)的發(fā)展商們正在逐漸地轉變產(chǎn)品設計和功能布局，而左右這一變化的是對客戶(hù)需求的不斷深入研究。隨著(zhù)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不斷成熟，這一趨勢將顯得愈發(fā)明顯。

趨勢六：智力驅動(dòng)——策劃、規劃、產(chǎn)品顧問(wèn)的龍頭作用日益凸顯

面對專(zhuān)業(yè)化程度越來(lái)越高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，僅靠開(kāi)發(fā)企業(yè)和設計單位已經(jīng)難以滿(mǎn)足復雜的開(kāi)發(fā)系統工程，加之旅游地產(chǎn)的規模龐大，系統繁雜，現有的腦庫已經(jīng)遠不夠用，因此，專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)公司的作用就顯得非常明顯，尤其是在設計方介入之前，顧問(wèn)公司可以起到指導性的作用。由于顧問(wèn)公司經(jīng)驗豐富，專(zhuān)業(yè)化程度高，在整體定位、市場(chǎng)調研、客戶(hù)研究、產(chǎn)品建議等方面都能提出專(zhuān)業(yè)且合理化的建議，同時(shí)顧問(wèn)公司在平衡如開(kāi)發(fā)商和政府、開(kāi)發(fā)商和設計院等各方關(guān)系上都能起到特殊的作用。因此，多腦驅動(dòng)的頭腦風(fēng)暴將成為行業(yè)發(fā)展的主流趨勢！