2014-09-09養老地產(chǎn)三大瓶頸亟待突破 創(chuàng )新模式四方共贏(yíng)

養老產(chǎn)業(yè)再迎利好消息。近日，中央財政下?lián)芊?wù)業(yè)發(fā)展專(zhuān)項資金24億元，支持在吉林、山東等8個(gè)省份以市場(chǎng)化方式發(fā)展養老服務(wù)產(chǎn)業(yè)試點(diǎn)。

預計到2015年，我國60歲以上的老年人口將達到2.16億，約占總人口的16.7％。開(kāi)發(fā)商正是看到了養老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景，養老地產(chǎn)才乘勢興起。有人說(shuō)，只要1/10的老年人成為養老地產(chǎn)的消費者，那么養老地產(chǎn)就會(huì )迎來(lái)市場(chǎng)爆發(fā)。不過(guò)，這個(gè)看上去前景很好的產(chǎn)業(yè)，在現實(shí)中卻遭遇了重重困難。

市場(chǎng)供需缺口巨大

用“正在以奔跑的速度迅速變老”這句話(huà)來(lái)形容中國進(jìn)入老齡化社會(huì )的速度一點(diǎn)也不為過(guò)。全國老齡工作委員會(huì )辦公室副主任朱勇告訴記者：“截至2013年年底，全國60歲以上老年人總數已經(jīng)達到2.02億，占總人口的14.9％。據預測，老齡人口數到2025年將超過(guò)3億，2033年超過(guò)4億，2053年將達到最高峰，4.87億?？梢哉f(shuō)，在未來(lái)的40年時(shí)間里，我國將面臨非常嚴峻的人口老齡化問(wèn)題?！?

面對我國迅速“變老”的現實(shí)，無(wú)論何種養老方式，都顯得準備不足。業(yè)內人士曾以“杯水車(chē)薪”來(lái)形容目前養老機構和養老需求之間的關(guān)系。日前，記者向公辦養老院北京（樓盤(pán)）第一社會(huì )福利院咨詢(xún)后得知，該院目前有1100張床位，已有8000多人在排隊等待床位，“老人要想住進(jìn)來(lái)，至少得等10年?！痹摳＠旱墓ぷ魅藛T表示。

朱勇表示，我國養老產(chǎn)業(yè)尚處于起步階段，相關(guān)政策和制度都很不完善，養老體系普遍存在投入不足、設施較少、服務(wù)不夠多樣、運營(yíng)效益低、專(zhuān)業(yè)人員匱乏等問(wèn)題，而且這一狀況短期內并不能得到改善。因此，引入民間資本成為養老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的迫切要求，必須讓市場(chǎng)機制發(fā)揮作用，打開(kāi)養老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新天地。

贏(yíng)利模式不明確

北京大學(xué)人口研究所穆光宗教授指出，未來(lái)中國養老機構將分為三大層次：第一層次是社會(huì )福利型養老機構，由政府開(kāi)辦，具有社會(huì )福利的性質(zhì)；第二層次是中高端養老機構，由政府或民營(yíng)資本開(kāi)辦，自負盈虧或有一定盈利能力；第三層次是奢華型養老機構，由民營(yíng)資本或外資開(kāi)辦，具有盈利能力。

雖然養老地產(chǎn)迎來(lái)了發(fā)展的東風(fēng)，但運營(yíng)狀況卻并不盡如人意，沒(méi)有明確的贏(yíng)利模式，前期投入大、利潤產(chǎn)出時(shí)間較長(cháng)是當前存在的主要問(wèn)題?！梆B老產(chǎn)業(yè)是一個(gè)投入大、周期長(cháng)、利潤產(chǎn)出時(shí)間長(cháng)的產(chǎn)業(yè)，絕對不會(huì )像房地產(chǎn)業(yè)那樣有高利潤率和周轉率，預計毛利潤率僅有10％—20％?！碧斓乜毓煽偛脧埲A綱表示，“按照企業(yè)運營(yíng)的常規心態(tài)，這種盈利水平的項目往往導致開(kāi)發(fā)商的參與度很低?！币虼?，企業(yè)在做養老地產(chǎn)時(shí)亟須在經(jīng)營(yíng)模式上轉變思路，探索到底應該如何運營(yíng)養老社區。

讓老年人成為消費主角

北京匯晨養老機構管理有限公司總經(jīng)理馬劍告訴記者，從目前一些養老地產(chǎn)項目的銷(xiāo)售情況看，大多數養老項目是子女為父母購買(mǎi)的，真正由老年人自己掏錢(qián)購買(mǎi)的比例非常低。由于經(jīng)濟條件所限，大多數老年人還是愿意選擇傳統的居家養老模式，或者選擇公辦養老院?！爸袊酿B老人群存在消費天花板的現象，也就是說(shuō)，六七十歲以上的老人大多不愿意花費幾十萬(wàn)元甚至上百萬(wàn)元購買(mǎi)養老地產(chǎn)，目前購買(mǎi)養老地產(chǎn)的并不是老年人。同時(shí)，現在部分開(kāi)發(fā)商打造的養老地產(chǎn)在產(chǎn)品規劃上增設了一些老年人的配套設施，其造價(jià)成本顯然要比普通住宅項目高出一截，因此售價(jià)也高，去化很慢?！比A銀·天鵝湖營(yíng)銷(xiāo)總監陳乾對記者表示。  

但是，隨著(zhù)購買(mǎi)人群年齡結構的變化，這一狀況可能會(huì )發(fā)生轉變。陳乾認為，四五十歲的人是當今經(jīng)濟購買(mǎi)力最強的人群，再過(guò)10多年他們將逐步成為老年人。當整個(gè)社會(huì )的養老觀(guān)念發(fā)生變化時(shí)，這群人掏錢(qián)為自己購買(mǎi)心儀養老公寓的可能性就會(huì )增大。

正是因為看到了這一點(diǎn)，位于河北淶水、緊鄰北京房山的華銀·天鵝湖國際生態(tài)醫養健康城把握了四五十歲消費者“儲備養老”的需求，打造了規劃占地達56平方公里的醫養產(chǎn)業(yè)新城，其憑借優(yōu)越的山水景觀(guān)和完善的配套得到了置業(yè)者的追捧。據悉，近日華銀·天鵝湖國際生態(tài)醫養健康城開(kāi)盤(pán)，當全國樓市還處在一片低迷中時(shí)，該項目卻僅用2小時(shí)就售完了500套房源，銷(xiāo)售額達5億元，平均每分鐘就會(huì )有4套房源售出。

創(chuàng )新模式謀求四方共贏(yíng)

費巨資買(mǎi)一套房子住10—20年不劃算；另一方面，如果產(chǎn)品只售給即買(mǎi)即住的消費者，那么客戶(hù)群會(huì )比較窄，房子空置現象就比較嚴重。華銀地產(chǎn)的相關(guān)負責人告訴記者，與其他產(chǎn)品相比，養老地產(chǎn)的回款周期是商業(yè)地產(chǎn)的2倍，是普通住宅的4倍以上，這對開(kāi)發(fā)商而言，壓力不小。

為了探索養老產(chǎn)業(yè)的運營(yíng)模式，華銀·天鵝湖國際生態(tài)醫養健康城進(jìn)行了7年的實(shí)踐，為實(shí)現養老產(chǎn)業(yè)良性運營(yíng)提供了新思路，其創(chuàng )新的“代管經(jīng)營(yíng)”模式既能夠讓企業(yè)實(shí)現快速回款，又能夠給消費者帶來(lái)持續的收益。  

據華銀地產(chǎn)的相關(guān)負責人介紹，華銀·天鵝湖將房子賣(mài)給消費者后，還會(huì )與其簽訂返租合同，由企業(yè)對房源進(jìn)行統一管理和經(jīng)營(yíng)，將經(jīng)營(yíng)所得反哺給消費者，讓其也能盈利?！拔覀兊哪Ｊ綄?shí)現了四方共贏(yíng)：首先，對于業(yè)主來(lái)說(shuō)，通過(guò)房子出租可以獲得可觀(guān)的收益，讓閑置的房子變成資產(chǎn)；其次，把房子統一租給一些經(jīng)營(yíng)機構，可讓真正有需要的養老人群能以較低的成本享受到最佳的養老服務(wù)；第三，對于出租房源的運營(yíng)公司來(lái)說(shuō)，他們可以通過(guò)經(jīng)營(yíng)獲得收益；第四，對于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，項目面對的客戶(hù)群將大大拓寬，可以將房子快速銷(xiāo)售出去，再利用銷(xiāo)售回款加快開(kāi)發(fā)速度，同時(shí)還能給項目帶來(lái)人氣，把商業(yè)和酒店等配套做起來(lái)?！?